Diện tích thông thủy là một khái niệm diện tích trong bất động sản khi bạn tìm hiểu hoặc ký hợp đồng mua bán căn hộ. Có nhiều người nhầm lẫn hai khái niệm diện tích thông thủy và diện tích tin tưởng. Trong bài viết ngày hôm nay trên MRA Group, Chúng tôi cung cấp một cẩm nang toàn diện giải đáp Mọi thắc mắc liên quan đến diện tích phong thủy để bạn tự tin hơn trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào.
Nội dung chính
Diện tích thông thủy là gì?
Diện tích thông thủy hay còn gọi là diện tích sử dụng hoặc diện tích trải thảm là diện tích sàn thực tế của căn hộ mà bạn có thể sử dụng và sinh hoạt sau khi hoàn tất quá trình mua bán, sang nhượng.
Theo quy định tại Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, diện tích Thanh Thủy được tính bằng cách đo đạc từ mép tường ngăn chia các phần không bao gồm:
- Diện tích sàn có tường bao ngôi nhà.
- Diện tích sàn có các cột chịu lực, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
→ Diện tích thông thủy là tổng diện tích bề mặt sàn mà bạn có thể trải thảm hoặc đặt đồ đạc điều này phản ánh chính xác không gian sống thực tế mà bạn sở hữu.
Khái niệm này được đưa ra để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ. Bởi vì trước đây các chủ đầu tư thường dùng diện tích tim tường để tính giá bán nên người mua phải trả tiền cho cả phần tường và cột không sử dụng. Diện tích thông thủy giúp người mua có cái nhìn minh bạch và chính xác hơn về giá trị thực sự của căn hộ hay ngôi nhà.
Xem thêm: Chiều cao thông thủy là gì? Cách tính chiều cao thông thủy
Cách tính diện tích thông thủy chính xác
Trước khi thực hiện một giao dịch mua bán hay chuyển nhượng căn hộ, nhà ở, Bạn hãy lưu ý đến một số yếu tố quan trọng sau đây:
Công thức tính diện tích thông thủy
Diện tích thông thủy = (tổng diện tích sàn căn hộ) – (diện tích tường bao tường ngăn phòng, cột, hộp kỹ thuật)
Những phần được tính và không tính
Phần được tính
- Phòng ngủ, phòng khách, bếp, phòng vệ sinh.
- Ban công, logia (nếu có).
- Các khu vực chứa đồ, kho hàng nằm bên trong căn hộ.
Phần không tính
- Tường bao bên ngoài căn hộ ngăn cách với hành lang, căn hộ khác hoặc môi trường bên ngoài.
- Tường nhân chia phòng khách với phòng ngủ, phòng ngủ với phòng vệ sinh, …
- Cột chịu lực là các cột bê tông nằm rải rác trong căn hộ.
- Hộp kỹ thuật là các hộp chứa đường ống điện, nước, internet …
Ví dụ minh họa cách tính diện tích thông thủy
Giả sử căn hộ của bạn có diện tích tin tưởng là 69m². Cột chịu lực chiếm 1m², hộp kỹ thuật chiếm 1m² và diện tích tường ngăn phòng là 4m².
→ Diện tích thông thủy = 69m² – (1m² + 1m² + 4m²) = 63m².
Lúc này, giá trị thực tế của mỗi mét vuông sử dụng sẽ cao hơn so với con số ban đầu.
Phân biệt diện tích thông thủy và diện tích tim tường
Diện tích thông thủy và diện tích tim tường là hai khái niệm hoàn toàn khác biệt mà người mua nhà cần phải nắm vững.
Diện tích tim tường là diện tích được tính từ tâm của các bức tường. Điều này có nghĩa là diện tích tin tưởng bao gồm một nửa độ dài của tất cả các bức tường. Diện tích tim tường bao gồm cả diện tích sàn có tường bao căn hộ và tường ngăn chia các phòng.
Cho nên diện tích tim tường thường lớn hơn diện tích thông thủy từ 3% đến 10% tùy thuộc vào thiết kế và số lượng tường. Điều này gây ra nhầm lẫn to lớn khi mua nhà hay căn hộ. Bởi sự khác biệt giữa giá trị thực của nó khi đo đạc bằng diện tích tim tường hay diện tích thông thủy.
Bảng so sánh 2 cách đo căn hộ thông thủy và tim tường
| Đặc điểm | Diện tích thông thủy | Diện tích tim tường |
| Định nghĩa | Diện tích sử dụng thực tế của căn hộ | Diện tích đo từ tâm tường |
| Cách đo đạc | Đo từ mép trong của tường | Đo từ tâm của tường |
| Phạm vi | Chỉ bao gồm sàn có thể sử dụng | Bao gồm tất cả các phần diện tích tường |
| Bao gồm | Ban công, lô gia và tất cả các phòng | Ban công, lô gia, tường bao, tường ngăn. |
| Không bao gồm | Tường bao, cột chịu lực và hộp kỹ | Không loại bỏ phần tường |
| Lợi ích | Bảo vệ quyền lợi người mua minh bạch | Có lợi hơn cho chủ đầu tư |
| Giá trị pháp lý | Bắt buộc phải ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ | Đã bị loại bỏ trong hợp đồng căn hộ mới |
Vai trò của diện tích thông thủy khi mua bán căn hộ
Ví dụ căn hộ có diện tích tim tường là 80m² có thể chỉ còn 72m² hay 75m² diện tích thông thủy. Nếu giá bán là 30 triệu/m² thì bạn phải trả một số tiền cho diện tích không sử dụng là 150 – 250 triệu đồng.
Cho nên người mua nhà phải quan tâm đến cách tính diện tích thông thủy chính xác để nắm rõ giá trị thực sự của các căn hộ hay ngôi nhà cần mua một cách công bằng.
Ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà
Bảo vệ quyền lợi người mua vì diện tích thông thủy là thước đo minh bạch nhất. Đảm bảo cho người mua nhận được chính xác không gian mà họ đã trả tiền.
Liên quan đến giá bán căn hộ
Đánh giá giá trị thực của căn hộ sau khi đã nắm vững diện tích phong thủy. Người mua có thể so sánh giá một cách công bằng giữa các dự án khác nhau.
Tác động đến cách bố trí nội thất và công năng sử dụng
Lên kế hoạch bố trí nội thất chính xác khi mua sắm hoặc bố trí vật dụng ở những nơi phù hợp. Bạn có thể chọn mua một bộ sofa vừa vặn với phòng khách, một chiếc giường không chiếm quá nhiều diện tích hay một tủ quần áo đủ lớn không làm chật lối đi.
Phân chia không gian hợp lý ở các khu vực chức năng để tạo ranh giới bằng cách sử dụng thảm, kệ trang trí, vách ngăn di động mà vẫn đảm bảo sự thông thoáng.
Tối ưu hóa công năng sử dụng
Các “khoảng chết” hay còn gọi là các khoảng trống hoặc góc khuất không sử dụng của căn hộ được tận dụng để thiết kế tủ âm tường kệ sách hoặc các giải pháp lưu trữ thông minh. Nắm rõ diện tích thông thủy chung cư giúp cho bạn tiết kiệm ngân sách, tránh lãng phí phát sinh không cần thiết khi mua vật liệu gạch lát sàn, sơn tường hay sàn gỗ.
Hạn chế tranh chấp hợp đồng
Diện tích thông thủy chung cư được xem là tiêu chuẩn pháp lý áp dụng trong các hồ sơ hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà ở hiện nay. Đây là cơ sở để giải quyết mọi tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai.
Những lưu ý khi kiểm tra diện tích thông thủy căn hộ
Để đảm bảo quyền lợi và hạn chế những tranh chấp trong tương lai bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng diện tích thông thủy trước khi ký hợp đồng.
Cách đo diện tích thực tế và đối chiếu hợp đồng
Việc đo đạc không cần phải quá phức tạp chỉ cần sử dụng một chiếc thước dây hoặc thước đo laser cầm tay.
Bạn chỉ cần đo từng phòng với các không gian riêng biệt như phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh …
Dùng thước đo đo từ mét từ phía trong nơi bề mặt sàn tiếp giáp với tường đến mép tường đối diện.
Thực hiện phép tính cộng dồn diện tích từng phòng rồi so sánh với tổng diện tích đo được với con số diện tích thông thủy ghi trong hợp đồng.
Lưu ý khi đọc bản vẽ mặt bằng
Bản vẽ hợp đồng là chìa khóa giúp bạn hình dung và kiểm tra diện tích thông thủy chuẩn xác.
- Xác định các vùng không tính trên bản vẽ là những khu vực có đường nét tô đậm hoặc chú thích là hộp kỹ thuật, cột chịu lực hoặc tường bao.
- Chú ý các đường nét mỏng trên bản vẽ thường là tường ngăn phòng được tính còn đường nét dày là tường chịu lực không được tính.
- Kiểm tra diện tích của ban công hay lô gia được ghi rõ và cộng vào diện tích thông thủy của căn hộ.
Trao đổi với chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng
Ngay từ đầu bạn nên có một cuộc trao đổi thẳng thắn với chủ đầu tư để tránh những rắc rối về sau.
- Yêu cầu bản vẽ chi tiết có đầy đủ kích thước chi tiết của từng phòng và chú thích rõ ràng các khu vực không tính vào diện tích thông thủy.
- Kiểm tra hợp đồng đảm bảo ghi rõ diện tích phong thủy là cơ sở để tính giá trị căn hộ.
- Hỏi về sai số cho phép được quy định trong hợp đồng, thường là ±0.5% hoặc ±1%. Nếu diện tích thực tế chênh lệch nhiều bạn có quyền yêu cầu đàm phán lại hoặc đòi bồi thường.
Xem thêm: Các loại trần nhà bằng nhựa phổ biến nhất năm 2025
Như vậy, diện tích thông thủy chính là diện tích thực tế sử dụng nên người mua nhà nên quan tâm kỹ để tránh nhầm lẫn. Đừng để những con số mập mờ trên hợp đồng làm ảnh hưởng đến quyết định lớn của cuộc đời bạn. Hãy nhớ rằng diện tích thông thủy chính là diện tích thực tế bạn sẽ sử dụng, là thước đo chính xác nhất cho giá trị của căn hộ.
