CÂU HỎI THƯỜNG GẶP

Trước khi xây nhà, có rất nhiều yếu tố quan trọng cần chuẩn bị kỹ lưỡng để tránh sai sót, tốn kém và áp lực kéo dài. Dưới đây là những lưu ý tổng hợp, chia thành từng nhóm rõ ràng:

1. Về pháp lý

  • Kiểm tra giấy tờ đất: Sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải hợp lệ, đúng mục đích sử dụng (đất ở).
  • Xin giấy phép xây dựng: Đối với nhà ở tại đô thị, gần như bắt buộc phải có GPXD (trừ trường hợp được miễn).
  • Ranh đất rõ ràng: Xác định mốc ranh giới bằng bản vẽ hiện trạng hoặc cắm mốc thực địa để tránh tranh chấp.

2. Về tài chính

  • Dự toán ngân sách: Tính trước tổng chi phí (thiết kế, thi công, nội thất, phát sinh).
  • Dự phòng ít nhất 10–20% chi phí phát sinh: Vì trong quá trình làm nhà luôn có các khoản không lường trước.
  • Không nên vay quá sức: Tỷ lệ vay không nên vượt quá 30% tổng chi phí nếu thu nhập không ổn định.

3. Về thiết kế và công năng

  • Phải có bản thiết kế: Đừng xây nhà theo kiểu “truyền miệng” hoặc “mò mẫm theo cảm tính”.
  • Tối ưu công năng sử dụng: Cần tính đến tương lai (có thêm con, người già ở chung…) để thiết kế linh hoạt.
  • Phong cách thống nhất: Từ kiến trúc đến nội thất nên có một concept rõ ràng, tránh chắp vá.

4. Về lựa chọn nhà thầu

  • Chọn đơn vị uy tín, có hợp đồng rõ ràng: Tránh “thuê người quen” mà không có cam kết rõ ràng.
  • So sánh giá và năng lực: Đừng chọn chỉ vì rẻ, mà cần xét đến chất lượng, kinh nghiệm và dịch vụ hậu mãi.

5. Về thi công

  • Giám sát kỹ hoặc thuê giám sát độc lập: Nếu bạn không rành, hãy thuê người có chuyên môn để đảm bảo đúng kỹ thuật.
  • Chọn vật liệu phù hợp – không phải đắt là tốt: Ưu tiên phù hợp với khí hậu, nhu cầu sử dụng và ngân sách.
  • Không nên thay đổi thiết kế giữa chừng: Gây tốn kém và mất kiểm soát tiến độ.

6. Các yếu tố phong thủy & môi trường

  • Phong thủy cơ bản: Hướng nhà, bếp, WC, cầu thang… nếu quan tâm, nên tham khảo sớm.
  • Tận dụng gió trời và ánh sáng tự nhiên: Giúp tiết kiệm năng lượng và mang lại cảm giác dễ chịu.
  • Không gian xanh: Dù nhỏ, hãy chừa chỗ cho cây xanh, sân, giếng trời nếu có thể.

7. Về tinh thần & cảm xúc

  • Chuẩn bị tinh thần “không có gì là hoàn hảo”: Luôn có những điều không như mong đợi.
  • Lắng nghe ý kiến các thành viên trong gia đình: Để ai cũng có không gian phù hợp.

Tổ Tư Vấn Kỹ Thuật Xây Dựng Mra Group.

Tạo sao tôi cần phải thuê đơn vị thiết kế kiến trúc? Đều có có thực sự cần thiết?

Sau khi thuê thiết kế các KTS sẽ tư vấn và cân đối lên phương án mặt bằng. Ngôi nhà đẹp về hình thức được các KTS thiết kế tính toán 1 cách tỉ mỉ. Thuê kiến trúc sư thiết kế nhà bạn sẽ chẳng phải lo lắng ngôi nhà của bạn có giống ai hay không. Thuê thiết kế giúp đảm bảo hợp lí về công năng sử dụng, hài hòa thẩm mĩ.

Tại sao cần chuẩn bị chi tiết bàn vẽ 2D và 3D?

Với bản thiết kế 2D, bạn sẽ hình dung được kết cấu công trình và mặt bằng thi công. Cũng như nắm được kích thước, diện tích và bố cục nhà ở với các căn phòng chức năng. Dựa trên bản vẽ thiết kế 2D, sẽ tính toán chính xác chi phí nguyên vật liệu. Điều này giảm thiểu tối đa sự lãng phí không cần thiết trong quá trình xây dựng.

Với bản vẽ nhà 3D, có thể nhìn thấy phiên bản thực tế của ngôi nhà chuẩn bị xây dựng. Bản thảo 3D xác định sự khả thi của dự án. Bản vẽ nhà 3D thường có nhiều góc độ và hướng đi. Bạn có thể tham quan bên trong ngôi nhà và xem các chi tiết sẽ được xây dựng. Bạn cũng có thể dễ dàng nhận ra phần nào có thể cần chỉnh sửa. Bản vẽ nhà 3D giúp bạn chỉ làm việc trên một thiết kế nhưng cho toàn bộ
ngôi nhà. Mô hình 2D và bản thiết kế chủ yếu đề cập đến việc đo đạc công trình. Bản vẽ 3D đề cập đến các chi tiết cho nội thất.

Đang đợi giấy ghép xây dựng mà tháo dỡ công trình củ, ép cọt và làm phần móng trước có được không?

Theo quy định Nhà Nước, việc tháo dỡ công trình củ (xác nhà) có thể diễn ra khi chưa có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, ép cọc và làm móng bắt buộc phải có giấy phép xây dựng mới có thể tiến hành. Những câu hỏi thường gặp khi xây nhà.

Mra có hỗ trợ gia chủ hoàn thiện hồ sơ và các thủ tục cấp phép xây dựng hay không?

Đây là một trong những câu hỏi thường gặp khi xây nhà. Khi lựa chọn xây nhà trọn gói của Mra, chúng tôi sẽ hộ trợ hoàn thiện hồ sơ, bản vẽ và các thủ tục xin cấp phép xây dựng ngôi nhà. Với cách làm việc tâm huyết, chuyên nghiệp, nhanh gọn, đầy đủ sẽ làm quý khách yên tâm.

Số lượng công nhân và thợ trong mỗi giai đoạn được bố trí như thế nào?

Tùy vào điều kiện thi công và qui mô công trình, trong mỗi gia đoạn thi công Mra sẽ bố trí lượng nhân lực phù hợp. Công ty có báo cáo công việc hàng tuần đến chủ đầu tư. Nếu gia chủ cảm thấy không hài lòng với lượng nhân lực thì có thể phản ánh trực tiếp. Gia chủ không nên quá quan tâm đến lượng nhân công được bố trí. Thay vào đó nên quan tâm đến tổng tiến độ tổng thể mà công ty cung cấp. Đặc biệt là tiến độ cung ứng vật tư hoàn thiện của chủ đầu tư.

Nên xây nhà vào mùa mưa hay mùa khô?

Nhiều chủ nhà cho rằng xây nhà vào mùa khô ráo sẽ tốt hơn. Nhưng theo nguyên tắc xây dựng lại không chính xác. Mùa khô việc đổ bê tông nhanh khô, tiến độ thi công nhanh hơn. Ngoài ra ít bị gián đoạn vào những ngày mưa do việc đổ mái thường phải xem ngày. Nhưng về mặt kết cấu bê tông đổ vào mùa khô sẽ dễ bị nứt do giãn nở nhiệt nếu không bảo dưỡng tốt.
Ưu điểm duy nhất của việc xây nhà mùa khô là thời gian hoàn tất nhanh hơn. Nhưng lại khó đạt chất lượng chuẩn và khó kiểm tra được lỗi thi công. Nếu bị thấm ở đâu mà chỉ đến khi đợi sang mùa mưa mới phát hiện được thì đã muộn.
Theo các KTS, nhà xây vào mùa mưa sẽ có chất lượng thi công tốt hơn. Bởi về mặt kết cấu, bê tông đổ vào mùa mưa sẽ ít giãn nở nhiệt. Hạn chế gây nứt mặt và dễ thấy được những lỗi rò rỉ, dễ dàng xử lý chống thấm. Mùa mưa cũng có nhược điểm là chi phí thi công cao hơn. Nguyên do vì tính nguy hiểm, thời gian thi công lâu hơn khi mưa, dễ gián đoạn.

Tôi cần phải đặt cọc bao nhiêu tiền trước khi thi công?

Trước khi xây nhà, hai bên sẽ giao dịch và cùng đưa ra mức tiền đặt cọc phù hợp. Không có quy định cụ thể về việc này. Để hạn chế rủi ro, khách hàng nên cọc dưới 30% toàn bộ giá trị được ghi trong hợp đồng. Điều này sẽ giúp khách hàng tốn ít chi phí nhất trong trường hợp không thể giao kết hợp đồng.

Tại sao xây nhà trong hẻm lại phát sinh thêm đơn giá?

Đơn giá chuẩn Mra đang áp dụng cho điều kiện thi công thuận lợi, mặt bằng thi công tốt. Liên quan đến yếu tố vận chuyển vật tư, giá vận chuyển lẻ ( xe ba gác, daisu,..). Để vào hẻm luôn đắt hơn vàbị hao hụt vật liệu. Nên công ty cần Chủ đầu tư hỗ trợ trong điều kiện bắt buộc với hẻm nhỏ.

Tại sao đơn giá tăng lên khi diện tích xây dựng giảm dần?

Bất cứ công trình có diện tích lớn hay nhỏ đều phải mất những khoản chi phí tương tự nhau. Ví dụ như: Vận chuyển xà bần, đổ bê tông, bảo vệ công trình, bao che,… Chính vì vậy tại những công trình thi công mà có diện tích càng nhỏ so với diện tích báo giá tiêu chuẩn thì đơn giá có sự thay đổi tăng dần lên nhằm bù đắp những khoản chi phí trên. Dù muốn hay không muốn thì đơn vị thực hiện cũng phải mất những khoản này.

Hợp đồng xây nhà cần những điều khoản nào?

Điều 1. Nội dung công việc, đơn giá, tiến độ thi công, giá trị hợp đồng
Điều 2. Trách nhiệm của các bên
Điều 3. Thanh toán
Điều 4. Cam kết thực hiện và giải quyết vướng mắc, tranh chấp
Điều 5. Thời hạn, giá trị hợp đồng
 
Tổ Tư Vấn Kỹ Thuật Xây Dựng Mra Group.

Khái niệm chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là gì? Chúng ta đang chuẩn bị xây dựng nhà, mua nhà hoặc sửa sang nhà ở thì các nguyên tắc về xây dựng như những quy định về chỉ số giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi cần được tìm hiểu kỹ hơn. Cùng Mra tham khảo các thông tin về vấn đề này nhé:

Chỉ giới đường đỏ là gì?

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất để thi công công trình và phần đất được dành cho đường hạ tầng giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác. Trong đô thị, thường gặp lộ giới là chỉ giới đường đỏ của phần đất dành làm đường đô thị, bao gồm tất cả lòng đường, lề đường và vỉa hè.

Chỉ giới xây dựng là gì?

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép thi công nhà, công trình trên đất đó.
Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép thi công sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất); hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải thi công lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch).
Thông thường thì chỉ giới xây dựng thu hẹp hơn chỉ giới đường đỏ. Tuy vậy, có lúc phần không gian như mép ban công, mái hắt, ô văng… được phép nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ, lúc đó chỉ giới thi công phần trên của nhà mới hơn chỉ giới đường đỏ.

Khoảng lùi xây dựng

Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới thi công dựng.


Công trình thi công trên lộ giới < 19m

  • Công trình có chiều cao < 19m, không cần chừa khoảng lùi, tức được thi công sát vỉa hè.
  • Xây dựng công trình cao 22m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè.
  • Xây dựng công trình cao đến 25m: khoảng lùi là 4m.
  • Xây dựng công trình có chiều cao > 28m: khoảng lùi là 6m.

Lộ giới tuyến đường từ 19m đến 22m

  • Công trình thi công < 22m: không phải chừa khoảng lùi.
  • Công trình từ 22m đến 25m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè.
  • Công trình cao > 28m: khoảng lùi là 6m.

Lộ giới tuyến đường > 22m

  • Công trình cao đến 28m không phải chừa khoảng lùi.
  • Công trình cao > 28m: khoảng lùi là 6m.

Như vậy khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao thi công công trình.
Tuy nhiên, trước lúc xác định lên phương án thiết kế, CĐT nên làm đơn xin cấp phép và lấy các thông số từ các cơ quan ban ngành vì quy tắc chỉ giới xây dựng và khoảng lùi còn tùy thuộc vào từng khu vực, từng tuyến phố.

Lộ giới là gì ?

Bảng trên chúng ta thấy lộ giới ảnh hưởng rất nhiều đến khoảng lùi của công trình, vậy lộ giới tính như thế nào?
Lộ giới là giới hạn hành lang an toàn đường bộ, chỉ điểm cuối chiều rộng của con đường và lộ giới được tính từ tim đường sang hai bên.
Thường người ta cắm các cọc lộ giới 2 bên đường để cảnh báo người dân không nên thi công những công trình kiên cố trong phạm vi của các mốc lộ giới.
Trong đô thị, thường gặp lộ giới là chỉ giới đường đỏ của phần đất dành làm đường đô thị, bao gồm tất cả lòng đường, lề đường và vỉa hè.

Khi dọn vào ở mới thấy thiếu – thì đã quá muộn

Nhiều gia chủ chia sẻ rằng chỉ sau vài tháng ở trong căn nhà “mới xây”, họ bắt đầu nhận ra:

  • Bếp quá tối, nấu nướng ban ngày vẫn phải bật đèn.

  • Phòng ngủ tầng 2 nóng bức, nhưng lại không thể lắp thêm cửa sổ vì… hết tường.

  • Phòng làm việc không đủ yên tĩnh vì nằm ngay cạnh phòng sinh hoạt chung.

  • Kệ tivi đẹp đấy, nhưng không chừa chỗ đi dây loa, giờ muốn gắn hệ thống âm thanh thì phải đục tường.

Đây đều là những điều rất nhỏ – nhưng một khi đã vào ở rồi, bạn không thể sửa mà không đập phá. Và chính những chi tiết “nhỏ” ấy, lâu ngày lại là nguồn cơn của sự bực mình mỗi ngày.

Ngang 3 Vuong

Bản thiết kế: Không chỉ là “bản vẽ kỹ thuật”, mà là cách bạn nhìn trước tương lai của căn nhà

Một thiết kế nhà ở tốt không chỉ giúp bạn biết “nhà mình sẽ trông như thế nào”, mà còn:

  • Dự đoán chính xác hướng nắng, hướng gió → để không gian luôn sáng, mát, thông thoáng.

  • Mô phỏng dòng di chuyển của các thành viên trong nhà → để không ai bị “vướng đường”.

  • Bố trí công năng đúng nhu cầu hiện tại và cả 5 – 10 năm sau → không phải sửa lại khi gia đình thay đổi.

  • Xác định kích thước đồ nội thất phù hợp từ đầu → không tốn công chọn sai hoặc đặt đóng lại.

Một kiến trúc sư giỏi sẽ giúp bạn thấy rõ điều đó – bằng hình ảnh 3D, bằng bản vẽ kỹ thuật, và cả bằng kinh nghiệm thực tế để dự đoán nhu cầu sinh hoạt lâu dài.

“Nhà là để ở cả đời” – đừng xem nhẹ bước thiết kế

Ở Việt Nam, vẫn có một bộ phận không nhỏ xem thiết kế là “thứ phụ”. Họ tự đi tham khảo mẫu trên mạng, đưa thợ làm theo, hoặc chọn gói “miễn phí thiết kế” đi kèm xây thô – nhưng đó là con dao hai lưỡi.

Một ngôi nhà không có thiết kế bài bản thường mắc các lỗi sau:

  • Không tối ưu được diện tích (đặc biệt quan trọng với nhà phố, nhà ống).

  • Công năng không phù hợp với lối sống → vừa xây xong đã thấy… bất tiện.

  • Lãng phí chi phí thi công vì sai vật liệu, đập sửa lại.

  • Sai phong thủy: cửa đối cửa, giường dưới dầm… ảnh hưởng đến tâm lý, sức khỏe.

Lời khuyên từ kinh nghiệm thực tế

“Tôi từng có khách hàng quay lại tìm tôi sau 5 năm ở nhà cũ. Họ nói: ‘Ngày xưa tiếc tiền thiết kế, giờ ở mãi không quen – chỉ muốn xây lại từ đầu’.”

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà, hãy đặt thiết kế lên hàng đầu. Bởi thiết kế đúng – bạn tiết kiệm được cả quá trình thi công và cả… những tiếc nuối sau này.

Kết luận:

Xây nhà là chuyện lớn – không chỉ vì chi phí cao, mà còn vì đây là nơi bạn sống ít nhất 10 – 20 năm, thậm chí cả đời. Đừng để những sai lầm không thể sửa khiến bạn phải “sống chung với tiếc nuối”. Thiết kế không phải là chi phí – mà là khoản đầu tư cho sự an tâm dài lâu.

Tổ Tư Vấn Kỹ Thuật Xây Dựng Mra Group.

Khi chuẩn bị xây nhà, rất nhiều người thường bắt đầu bằng cách… “sưu tầm hình mẫu”. Một căn biệt thự mái Nhật với sân vườn rộng rãi, một căn nhà phố hiện đại mặt tiền kính sang trọng, hay một không gian tối giản kiểu Nhật tinh tế – có quá nhiều hình ảnh đẹp trên mạng xã hội khiến chúng ta mê mẩn. Vậy câu hỏi đặt ra là: Tôi có thể xây một căn giống y như vậy không?

Z6693724311929 513253cec0179c0b91ef80c170e00f67

Thực tế không đơn giản như vậy
Câu trả lời là: có thể tham khảo, nhưng không thể sao chép nguyên bản. Vì một mẫu nhà chỉ đẹp khi phù hợp với điều kiện thực tế của từng người. Cụ thể, có 5 yếu tố quyết định xem bạn có thể áp dụng một mẫu nhà yêu thích hay không:

1. Diện tích và hình dáng đất

Một căn biệt thự sân vườn trên lô đất 15x25m không thể “nhét” vừa vào khuôn đất 5x20m của nhà phố. Thậm chí, cùng là đất 5×20 nhưng nếu nhà bạn bị vát góc, bị che chắn 3 mặt hay có hẻm kỹ thuật thì cách bố trí mặt bằng cũng phải hoàn toàn khác.

2. Hướng nắng, gió và điều kiện khí hậu

Mặt tiền kính nhìn rất “sang”, nhưng nếu nhà bạn quay về hướng Tây nắng gắt quanh năm thì sẽ biến thành “lò nướng” nếu không có giải pháp che chắn tốt. Thiết kế cần được điều chỉnh để phù hợp với hướng gió chủ đạo, mức nắng mưa, và cả thói quen mở cửa, sinh hoạt theo mùa.

3. Phong cách sống và nhu cầu sử dụng

Nhà người ta có hồ cá Koi, bàn ăn 10 người, phòng giải trí riêng… vì họ có nhu cầu và thói quen sử dụng khác bạn. Một căn nhà đẹp phải bắt đầu từ nếp sống của gia đình mình, không phải từ hình ảnh trên mạng. Đừng chọn kiểu nhà chỉ vì… “thấy đẹp”!

4. Yêu cầu kỹ thuật và kết cấu

Bản vẽ kiến trúc đẹp đến đâu cũng cần đồng bộ với hệ kết cấu (dầm, móng, sàn). Không phải mẫu nhà nào cũng phù hợp với nền đất nhà bạn, chiều cao cho phép hoặc tải trọng cho phép của công trình. Có những chi tiết kiến trúc phải “hy sinh” để đảm bảo an toàn và pháp lý.

5. Ngân sách đầu tư

Một mẫu nhà đẹp có thể được dựng từ ngân sách 3–5 tỷ, trong khi bạn chỉ có 1,5 tỷ thì không thể áp dụng nguyên bản. Điều quan trọng là biến tinh thần của mẫu nhà đó thành phiên bản phù hợp với túi tiền của bạn – nhờ thiết kế tối ưu.

Vậy phải làm gì?

Hãy xem nhà đẹp là nguồn cảm hứng, không phải bản sao.

Khi làm việc với kiến trúc sư, bạn có thể chia sẻ những hình ảnh mình thích, cảm xúc mình mong muốn – nhưng sau đó, kiến trúc sư sẽ giúp bạn chuyển hóa ý tưởng đó thành ngôi nhà phù hợp với mảnh đất, ngân sách và lối sống riêng của bạn. Đó là lý do thiết kế riêng luôn quan trọng hơn mẫu có sẵn.

Kết luận:

Bạn hoàn toàn có thể sở hữu một căn nhà đẹp như ý, thậm chí đẹp hơn mẫu trên mạng, nếu bạn hiểu rằng: nhà đẹp không nằm ở bản sao, mà ở sự phù hợp.
Mỗi ngôi nhà do kiến trúc sư thiết kế đều là một bản thể độc lập – độc bản – bởi nó được tạo ra từ chính câu chuyện sống, thói quen, cảm xúc và điều kiện của từng gia đình. Cũng như bạn không muốn mặc chung một bộ váy cưới, thì cũng chẳng ai muốn phải “đụng hàng” mái nhà với người khác.
Vì vậy, hãy đầu tư vào bản thiết kế đầu tiên một cách nghiêm túc – để mỗi mét vuông xây lên đều có lý do, mỗi không gian sống đều có cảm xúc, và căn nhà là phiên bản tốt nhất của chính gia đình bạn.

Nhóm Tư Vấn Kỹ Thuật Xây Dựng Mra Group.

Thực trạng đáng lo: Chủ nhà loay hoay kiểm soát, nhà thầu “nói một đằng làm một nẻo”. Rất nhiều chủ đầu tư, đặc biệt là người xây nhà lần đầu, rơi vào tình huống bị động hoàn toàn: không biết tiến độ đang ở đâu, chất lượng có đúng như hợp đồng hay không. Một số người tin tưởng tuyệt đối vào nhà thầu, trong khi số khác lại kiểm tra bằng cảm tính — dẫn đến tình trạng công trình kéo dài, đội chi phí, chất lượng không đảm bảo nhưng khó quy trách nhiệm. Vậy đâu là cách kiểm tra và giám sát đúng?

1. Chất lượng: Không chỉ nhìn bằng mắt thường

Việc kiểm tra chất lượng thi công không chỉ dừng ở việc “xem công nhân làm có cẩn thận không”. Cần có các tiêu chí cụ thể và quy trình nghiệm thu rõ ràng ở từng giai đoạn. Dưới đây là các hạng mục nên kiểm tra:

  • Móng – kết cấu chịu lực: Kiểm tra đúng thiết kế, đúng chiều sâu móng, bê tông đạt Mác theo hồ sơ kỹ thuật, thép đúng chủng loại, đủ số lượng, ràng buộc chặt chẽ.
  • Tường và trát: Tường xây đúng kỹ thuật (thẳng, mạch vữa đều), trát không bị rộp, nứt; độ phẳng đạt chuẩn.
  • Chống thấm: Khu vực WC, sân thượng, mái phải thử nước trước khi hoàn thiện, đảm bảo không rò rỉ.
  • Điện – nước âm tường: Phải có sơ đồ lắp đặt, kiểm tra áp lực nước, điện trở cách điện trước khi hoàn thiện tường.

Gợi ý: Yêu cầu nhà thầu cung cấp biên bản nghiệm thu từng giai đoạn, có ảnh chụp, video minh họa và xác nhận của kỹ sư phụ trách.

2. Tiến độ: Đừng chỉ hỏi “xong chưa?”, hãy theo dõi bằng kế hoạch cụ thể

Tiến độ không chỉ là “bao giờ giao nhà” mà là theo lịch trình từng hạng mục. Một số nguyên tắc kiểm tra tiến độ:

  • Ký kết hợp đồng có kèm tiến độ chi tiết theo tuần/tháng.
  • Định kỳ đối chiếu tiến độ thực tế với kế hoạch. Có thể kiểm tra bằng ảnh chụp, nhật ký công trình, hoặc phần mềm quản lý thi công (nếu nhà thầu cung cấp).
  • Gắn tiến độ với thanh toán: Chỉ thanh toán khi hạng mục hoàn tất và nghiệm thu đúng yêu cầu.

Lưu ý: Có thể xảy ra chậm tiến độ do thời tiết hoặc điều chỉnh thiết kế – nhưng phải có thông báo rõ ràng và xác nhận từ hai bên.

3. Lời khuyên từ chuyên gia

  • Cần có giám sát công trình (nếu không có thời gian hoặc chuyên môn).
  • Chọn nhà thầu minh bạch – cung cấp rõ hồ sơ thiết kế, tiến độ thi công, chủng loại vật tư trước khi ký hợp đồng.
  • Giao tiếp thường xuyên – trao đổi, phản hồi và cập nhật tiến độ là cách tốt nhất để giữ sự chủ động.

Kết luận:

Việc kiểm tra chất lượng và tiến độ không đòi hỏi bạn phải là kỹ sư xây dựng, mà cần sự chủ động, minh bạch và một hệ thống giám sát rõ ràng. Khi đã có công cụ kiểm soát, bạn không còn bị “phụ thuộc” vào nhà thầu, mà hoàn toàn có thể kiểm soát chi phí, chất lượng và thời gian như một nhà đầu tư thực thụ.

Nhóm Tư Vấn Kỹ Thuật Xây Dựng Mra Group.

“Nhà đang xây mà hết tiền”, “tưởng chỉ có 1 tỷ, giờ đội lên 1 tỷ rưỡi”, hay “bảng báo giá ban đầu khác xa thực tế” – đó là những câu chuyện không hiếm gặp khi bắt tay vào xây nhà. Phát sinh chi phí trong thi công là nỗi lo của hầu hết các gia chủ. Nhưng liệu có cách nào giảm thiểu hoặc thậm chí loại bỏ hoàn toàn phát sinh?

1. Bắt đầu bằng một thiết kế hoàn chỉnh và kỹ lưỡng

Phát sinh thường bắt đầu từ việc… thiết kế không rõ ràng. Một bản vẽ sơ sài, thiếu chi tiết cấu tạo, vật liệu không xác định rõ từ đầu sẽ khiến đội thi công “tự hiểu” và xử lý theo kinh nghiệm và bạn sẽ phải trả giá bằng tiền và thời gian.
Giải pháp:

  • Thuê kiến trúc sư và kỹ sư có kinh nghiệm, làm rõ từng chi tiết trong bản vẽ kỹ thuật: mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, chi tiết cầu thang, cửa, mái, toilet…
  • Phối hợp với nhà thầu ngay từ giai đoạn thiết kế để thống nhất về kỹ thuật và biện pháp thi công.

2. Dự toán chi tiết – tính đủ từ đầu

Nhiều bảng báo giá chỉ ghi chung chung: “trọn gói xây thô”, “trọn gói hoàn thiện”, mà không liệt kê đầy đủ các hạng mục như: điện nhẹ – điện mạnh – chống sét – cấp thoát nước – bơm – mái kính – lan can – điều hòa – hệ thống thông gió…
Giải pháp:

  • Yêu cầu đơn vị thiết kế hoặc nhà thầu lập dự toán chi tiết cho toàn bộ công trình: từng hạng mục, từng vật tư, từng khối lượng.
  • Xác định rõ phần nào chủ đầu tư cung cấp – phần nào nhà thầu chịu trách nhiệm.

3. Chốt vật tư, thiết bị từ đầu – tránh thay đổi giữa chừng

Rất nhiều phát sinh đến từ việc chủ nhà thay đổi mẫu gạch, đổi cửa gỗ sang nhôm kính, tăng thêm đèn trang trí, hoặc đổi thiết bị vệ sinh. Những thay đổi nhỏ như vậy nhưng tác động rất lớn đến tổng chi phí và tiến độ.
Giải pháp:

  • Trong giai đoạn thiết kế nội thất, cần chốt trước các thiết bị, vật tư hoàn thiện (loại gạch, sơn, thiết bị bếp, đèn, WC…) để nhà thầu đưa vào báo giá chính xác.
  • Tự tạo cho mình một nguyên tắc: “đã chốt là không đổi”, trừ trường hợp bất khả kháng.

4. Hợp đồng rõ ràng – ràng buộc trách nhiệm

Một hợp đồng không rõ điều khoản, không ghi rõ tiêu chuẩn kỹ thuật, hình thức nghiệm thu, tiến độ thanh toán… sẽ khiến mọi tranh cãi trở nên bất lợi cho chủ đầu tư. Khi phát sinh xảy ra, nếu không có căn cứ rõ ràng, chủ nhà thường là người chịu thiệt.
Giải pháp:

  • Làm hợp đồng chi tiết, có đầy đủ phụ lục: bản vẽ thiết kế, bảng khối lượng, danh sách vật tư và thiết bị.
  • Đưa vào điều khoản phát sinh: chỉ được tính nếu có văn bản thống nhất của hai bên.

5. Giám sát xuyên suốt – kiểm soát ngay từ đầu

Thi công không giống thiết kế hoặc làm sai kỹ thuật cũng dẫn đến phá dỡ, làm lại – đây cũng là dạng phát sinh chi phí và thời gian mà nhiều người bỏ qua.
Giải pháp:

  • Yêu cầu đơn vị thiết kế có người theo sát công trình trong suốt quá trình thi công.
  • Kiểm tra định kỳ từng giai đoạn (móng, sàn, điện nước, hoàn thiện…).

Kết luận:

Phát sinh là chuyện có thể kiểm soát, nếu bạn chuẩn bị đủ từ đầu. Nguyên nhân sâu xa của phát sinh thường không đến từ nhà thầu mà từ thiết kế thiếu rõ ràng, dự toán không đầy đủ, thay đổi giữa chừng và quản lý lỏng lẻo. Xây nhà là một hành trình kỹ thuật – cảm xúc – tài chính đan xen và việc hạn chế phát sinh là cách tốt nhất để bạn giữ được sự chủ động và an tâm.

Nhóm Tư Vấn Kỹ Thuật Xây Dựng Mra Group.

 

 

Trong thời đại số hóa, chỉ cần vài cú nhấp chuột, bạn có thể dễ dàng tìm thấy hàng trăm bản vẽ nhà ở được chia sẻ miễn phí trên mạng. Với tâm lý muốn tiết kiệm chi phí thiết kế hoặc “có sẵn cái đẹp rồi thì dùng luôn”, nhiều gia chủ đã chọn tải những bản vẽ này về và hy vọng có thể dùng để xây nhà thật. Tuy nhiên, thực tế lại không đơn giản như vậy.

1. Thực trạng: Lấy bản vẽ, mong tiết kiệm

Không ít người đang trong giai đoạn chuẩn bị xây nhà đã chia sẻ rằng họ cảm thấy “tốn kém” nếu phải thuê kiến trúc sư thiết kế riêng. Vì vậy, họ cố gắng tìm các bản vẽ có sẵn, đặc biệt là những mẫu “đẹp, hiện đại” được chia sẻ trên các trang diễn đàn, mạng xã hội hoặc các website tổng hợp. Một số còn nhờ thợ thi công làm theo y chang bản vẽ, với kỳ vọng vừa nhanh, vừa rẻ.

2. Thực tế: Tưởng tiết kiệm, nhưng lại tốn kém hơn

Tuy nhiên, đa phần các bản vẽ có sẵn đó chỉ là hình mẫu tham khảo, không phản ánh đúng điều kiện thực tế như: hướng đất, diện tích khu đất, mật độ xây dựng địa phương, nhu cầu sử dụng của gia đình, khí hậu vùng miền hay kết cấu nền móng.
Kết quả là khi triển khai thi công:

  • Phải sửa lại bản vẽ nhiều lần, làm chậm tiến độ và phát sinh chi phí tư vấn lại.
  • Không phù hợp công năng sử dụng: nhà có thể đẹp trên giấy nhưng không đáp ứng được thói quen sinh hoạt thực tế.
  • Tăng chi phí xây dựng: kết cấu bị “đôn lên” hoặc dùng vật liệu không tối ưu vì không tính toán kỹ ngay từ đầu.
  • Bị vướng pháp lý hoặc sai quy định địa phương, dẫn đến không xin được giấy phép xây dựng hoặc bị buộc phải điều chỉnh.

3. Vì sao không nên dùng bản vẽ có sẵn?

Mỗi căn nhà là một bài toán riêng, không chỉ về thẩm mỹ mà còn là sự kết hợp của nhiều yếu tố kỹ thuật và cá nhân hóa:

  • Kích thước đất: mỗi khu đất có kích thước, hình dạng, địa chất khác nhau. Dùng bản vẽ sai tỷ lệ có thể khiến nhà méo mó hoặc thừa thiếu không hợp lý.
  • Thói quen sống của gia đình: ví dụ nhà có người già cần phòng ở tầng trệt, hoặc vợ chồng làm việc online cần phòng làm việc riêng.
  • Hướng nắng, hướng gió, thông thoáng: bản vẽ mạng không tính được yếu tố này, dẫn đến nhà ở bị nóng, bí hoặc thiếu ánh sáng.
  • Tài chính cụ thể của mỗi người: bản vẽ sẵn có thể dùng vật liệu đắt tiền hoặc cách xây dựng không phù hợp với ngân sách thực tế.

Kết luận

Bản vẽ trên mạng chỉ nên là nguồn tham khảo ý tưởng về mặt hình thức. Để có một ngôi nhà thực sự phù hợp với nhu cầu sống, đúng công năng, tối ưu chi phí và đảm bảo an toàn kỹ thuật, gia chủ vẫn cần làm việc với kiến trúc sư để thiết kế riêng cho chính mình. Việc đầu tư đúng ngay từ khâu thiết kế không chỉ giúp bạn tránh phát sinh mà còn tạo ra một không gian sống lâu dài, thoải mái và hạnh phúc.

Nhóm Tư Vấn Kỹ Thuật Xây Dựng Mra Group.

Khi xây dựng một ngôi nhà, không ít chủ đầu tư muốn thay đổi thiết kế giữa chừng vì “thấy chưa ưng”, “nghĩ ra phương án hay hơn”, hoặc “vừa tham khảo nhà hàng xóm thấy đẹp hơn”… Việc điều chỉnh thiết kế khi công trình đang thi công là khá phổ biến, nhưng nếu không cẩn trọng, sẽ gây ra nhiều hệ lụy như phát sinh chi phí, kéo dài thời gian, ảnh hưởng kết cấu, thậm chí nguy hiểm về kỹ thuật và pháp lý.

1. Những lý do thường gặp khiến chủ nhà muốn thay đổi thiết kế giữa chừng

  • Thay đổi công năng: thêm phòng, đổi vị trí cầu thang, chuyển nhà vệ sinh, mở rộng bếp…
  • Cập nhật xu hướng mới: đang xây thì thấy mẫu nhà khác đẹp hơn, muốn “bắt trend”.
  • Nhu cầu phát sinh: có thêm thành viên gia đình, cần phòng làm việc, không gian thờ riêng…
  • Chưa hình dung được bản vẽ 2D: đến khi lên khung mới thấy không hợp lý.
  • Bị tác động bởi ý kiến người thân, hàng xóm.

Tất cả đều xuất phát từ mong muốn có ngôi nhà tốt nhất, nhưng cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi thay đổi.

2. Hệ lụy nếu chỉnh sửa thiết kế không đúng lúc

Sửa thiết kế khi đang thi công giống như “đổi bản vẽ khi máy đã chạy”. Nếu không kiểm soát tốt, sẽ gặp:

  • Phá dỡ tốn kém: phải đập dầm, tường, cầu thang đã xây → lãng phí vật tư, mất công
  • Gây rối tiến độ: kéo dài thời gian thi công, ảnh hưởng dây chuyền các hạng mục khác
  • Ảnh hưởng kết cấu: thay đổi dầm, cột, tường chịu lực nếu không có tính toán → gây nguy hiểm
  • Làm sai giấy phép xây dựng: nếu sửa sai lệch nhiều so với hồ sơ đã duyệt
  • Mâu thuẫn giữa các bên: chủ đầu tư – KTS – nhà thầu dễ mất lòng tin lẫn nhau

3. Khi nào có thể điều chỉnh thiết kế trong quá trình thi công?

Không phải lúc nào việc điều chỉnh cũng sai. Một số thay đổi nếu được tính toán đúng, có cơ sở kỹ thuật rõ ràng, vẫn có thể thực hiện mà không ảnh hưởng đến công trình. Ví dụ:

  • Điều chỉnh vách ngăn phi kết cấu (tường nhẹ) ở giai đoạn hoàn thiện
  • Thay đổi vật liệu hoàn thiện, màu sắc, kiểu cửa, lan can, gạch lát
  • Chuyển vị trí thiết bị điện nước nếu hệ thống chưa lắp đặt cố định
  • Điều chỉnh mặt tiền, chi tiết kiến trúc nhỏ nhưng không thay đổi kết cấu chịu lực

Nguyên tắc quan trọng: Nếu thay đổi có ảnh hưởng đến hệ kết cấu (cột, dầm, móng) hoặc quy hoạch tổng thể → cần có sự kiểm tra và điều chỉnh lại bản vẽ kết cấu + xin điều chỉnh giấy phép (nếu cần).

4. Cần làm gì khi muốn sửa thiết kế trong quá trình xây dựng?

  • Trao đổi ngay với kiến trúc sư phụ trách: để kiểm tra ảnh hưởng đến kết cấu, công năng, kỹ thuật.
  • Không quyết định chỉ dựa vào cảm tính hoặc lời góp ý không có chuyên môn.
  • Cân đối giữa lợi ích thay đổi và thiệt hại phát sinh: thời gian, chi phí, chất lượng.
  • Thực hiện điều chỉnh bằng văn bản: cập nhật bản vẽ, có chữ ký đồng thuận giữa các bên (chủ đầu tư – thiết kế – thi công).
  • Giám sát kỹ lại phần thi công sau khi sửa: đảm bảo phần sửa đổi vẫn đúng kỹ thuật và an toàn.

Kết luận:

  • Một ngôi nhà đẹp không chỉ ở hình dáng, mà còn ở tính hợp lý, an toàn và sự hài hòa từ đầu đến cuối.
  • Càng chuẩn bị kỹ trong giai đoạn thiết kế – càng ít rủi ro phát sinh khi thi công. Nếu chưa hình dung rõ công năng, kiến trúc, hãy yêu cầu kiến trúc sư dựng phối cảnh 3D, mô phỏng thực tế bằng hình ảnh hoặc walkthrough video.
  • Sửa nhà đang xây là quyền của bạn. Nhưng sửa đúng cách, đúng lúc và đúng người mới là quyết định khôn ngoan.

Nhóm Tư Vấn Kỹ Thuật Xây Dựng Mra Group.

Trước khi sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói, bạn cần phải chuẩn bị một số tài liệu như giấy tờ chứng minh nhân dân, sổ đỏ của đất đai, bản vẽ thiết kế nếu có, và ngân sách tài chính để trang trải chi phí xây dựng.

Trước khi sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói, bạn cần phải chuẩn bị một số tài liệu như giấy tờ chứng minh nhân dân, sổ đỏ của đất đai, bản vẽ thiết kế nếu có, và ngân sách tài chính để trang trải chi phí xây dựng.

Trước khi sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói, bạn cần phải chuẩn bị một số tài liệu như giấy tờ chứng minh nhân dân, sổ đỏ của đất đai, bản vẽ thiết kế nếu có, và ngân sách tài chính để trang trải chi phí xây dựng.

Trước khi sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói, bạn cần phải chuẩn bị một số tài liệu như giấy tờ chứng minh nhân dân, sổ đỏ của đất đai, bản vẽ thiết kế nếu có, và ngân sách tài chính để trang trải chi phí xây dựng.

Trước khi sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói, bạn cần phải chuẩn bị một số tài liệu như giấy tờ chứng minh nhân dân, sổ đỏ của đất đai, bản vẽ thiết kế nếu có, và ngân sách tài chính để trang trải chi phí xây dựng.

 

Trải qua gần 5 năm hình thành và phát triển, Mra đã hình thành nên MRA Group  với các thương hiệu thành viên. Mỗi thương hiệu tại Mra Group đang ngày càng khẳng định uy tín và chất lượng đến với khách hàng trên khắp mọi miền đất nước. 

Với tầm nhìn trở thành một tập đoàn đa ngành hàng đầu Việt Nam và vươn tầm quốc tế trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, bất động sản, nông nghiệp,.. Mra Group cam kết nỗ lực kiến tạo những giá trị bền vững, đem lại cho thị trường sản phẩm, dịch vụ tốt với sự trải nhiệm xuất sắc. Ở bất cứ lĩnh vực nào Mra Group cũng sẽ chứng tỏ vai trò tiên phong.

Mra Design & Construction

Mra Design & Construcstion là một thương hiệu uy tín thiết kế và thi công chuyên nghiệp các hạng mục công trình nhà ở, khách sạn, nhà hàng…, với quan niệm thiết kế: “Tạo dựng những không gian sống hữu dụng, thẩm mỹ, bền vững và kinh tế để phục vụ cộng đồng”.

Không ngừng sáng tạo và phát triển năng lực một cách toàn diện để đem đến cho khách hàng, những đối tác những giải pháp hoàn hảo. Các sản phẩm chất lượng và giá thành tốt nhất trên thị trường. Đảm bảo tính bền vững, thẩm mỹ và thật sự hiệu quả cho công trình. Tạo tiền đề cho sự phát triển, đáp ứng những mong mỏi của khách hàng.

Mra Funitere

Mra Funlture là thương hiệu uy tín thiết kế, sản xuất và lắp đặt nội thất nhiều dự án, hạng mục công trình khách nhau: Nhà ở, Căn hộ, Khách sạn, Văn phòng, Showroom… Với quan miện mang đến không gian sống “vừa vặn” và hạnh phúc cho người sử dụng.

Mra Home

Mra Home là thương hiệu môi giới bất động sản uy tín, nơi niêm yết nhiều bất động sản cần giao dịch ngay trên khắp các tỉnh thành địa phương cả nước, Với vai trò là người đồng hành hỗ trợ trong suốt quá trình mua / bán/ thuê / cho thuê.

Mra Farm

Sản phẩm nông nghiệp sạch. trải nghiệm Farmstay.